網(wǎng)賺新手學(xué)習(xí)網(wǎng)賺項(xiàng)目,千億龍光背后的三大邏輯

摘要： 引 言憑據(jù)《2019年1-12月中國(guó)典型房企銷(xiāo)售金額TOP200排行榜》，2019年龍光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1155.6億元，超額完成整年850億的權(quán)益銷(xiāo)售目的，成功邁入千億房企行列。...

引 言

憑據(jù)《2019年1-12月中國(guó)典型房企銷(xiāo)售金額TOP200排行榜》，2019年龍光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1155.6億元，超額完成整年850億的權(quán)益銷(xiāo)售目的，成功邁入千億房企行列。龍光地產(chǎn)自2015年以來(lái)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的快速增進(jìn)，近5年業(yè)績(jī)復(fù)合增進(jìn)率靠近50%。

2019年，天下房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)到達(dá)了620次，再次刷新了歷史紀(jì)錄。風(fēng)雨突變的一年，在虎踞龍盤(pán)的廣東省，龍光地產(chǎn)逆勢(shì)而上，背后邏輯值得研究。

目錄：

一、區(qū)域深耕戰(zhàn)略

二、都會(huì)更新發(fā)力

三、財(cái)政穩(wěn)健優(yōu)異

1、盈利水平領(lǐng)跑行業(yè)

2、信用評(píng)級(jí)提升，融資成本較低

3、短期償債無(wú)壓力，凈欠債率水平較低

一、區(qū)域深耕戰(zhàn)略

與不少房企追求天下化迅猛擴(kuò)張差別，龍光地產(chǎn)一直高度聚焦于房地產(chǎn)行業(yè)的“兵家之地”粵港澳大灣區(qū)。

1996年龍光地產(chǎn)在汕頭建立，2003年進(jìn)軍深圳，2007年龍光突入廣州、惠州、中山以及珠海等地，加速珠三角結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略。2019年，龍光已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了粵港澳大灣區(qū)“9+2”都會(huì)群全籠罩，高度滲透到深圳、廣州、佛山、中山、珠海、惠州、東莞等粵港澳大灣區(qū)焦點(diǎn)都會(huì)，深化區(qū)域深耕的精細(xì)化生長(zhǎng)戰(zhàn)略。停止到2019年上半年，龍光天下總貨值高達(dá)7500億，其中粵港澳大灣區(qū)貨值有6100億，占比到達(dá)81%。

而在灣區(qū)都會(huì)中，龍光異常看重寸土寸金的深圳，以至于在深圳重資拿下多幅地塊，收獲豐盛。2014年龍光在市場(chǎng)低谷斥資46.8億拿下龍華項(xiàng)目，引刊行業(yè)關(guān)注。2015年深圳市場(chǎng)快速升溫，當(dāng)龍華項(xiàng)目玖龍璽一期推出時(shí)，均價(jià)已經(jīng)到達(dá)55000元/平米，時(shí)隔不到兩月，二期均價(jià)到達(dá)60000萬(wàn)/平米，2015年至2018年間，玖龍璽項(xiàng)目陸續(xù)為龍光貢獻(xiàn)了36億元、75.5億元、10.58億元、29.97億元。

隨后龍光陸續(xù)斥資112.5億、140.6億、65.85億拿下深圳龍華紅山地塊、深圳灼爍新區(qū)地塊、龍華民治地塊，繼續(xù)重倉(cāng)深圳，這些項(xiàng)目全部是地鐵物業(yè)。停止2019上半年，龍光在深圳總貨值超1800億，臨深區(qū)域貨值1566億，合計(jì)3370億，占大灣區(qū)總貨值的56%。

事實(shí)上，龍光在深耕灣區(qū)的同時(shí)，也逐漸加大其他高價(jià)值區(qū)域的結(jié)構(gòu)來(lái)獲取更多生長(zhǎng)空間。對(duì)于灣區(qū)外圍，龍光將眼光聚焦在環(huán)滬一小時(shí)都市圈、成渝都市圈及北部灣都會(huì)群。

中國(guó)“最佳”商業(yè)模式，反而被自己最大的優(yōu)勢(shì)坑死

在長(zhǎng)三角一體化快速生長(zhǎng)的靠山下，環(huán)滬區(qū)域自然成為高價(jià)值區(qū)域，在眾多環(huán)滬區(qū)域中，嘉興又是其中受利最大的都會(huì)之一，而嘉善又是嘉興中距離上海最近，也是此次長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)中的一員，可以說(shuō)嘉善是環(huán)滬區(qū)域中異常主要的區(qū)域之一。

2018年5月龍光已計(jì)劃結(jié)構(gòu)嘉善，一年半的時(shí)間內(nèi)拿下七幅嘉善地塊，總投資金額超40億，樂(lè)成結(jié)構(gòu)環(huán)滬高地。

而南寧，是龍光早就建立了領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)，2016年來(lái)，隨著南寧市場(chǎng)不停走強(qiáng)，龍光在南寧的業(yè)績(jī)也格外亮眼，2019年上半年南寧銷(xiāo)售126億，業(yè)績(jī)占比近28%。在此靠山下，龍光也最先加大南寧的投資，2019年投資金額高達(dá)76.56億元，同比增進(jìn)134%。2019年，龍光在南寧市場(chǎng)繼續(xù)以顯著優(yōu)勢(shì)，連任銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積雙冠軍。

二、都會(huì)更新發(fā)力

龍光地產(chǎn)管理層以為，都會(huì)更新類(lèi)項(xiàng)目占用資金少、利潤(rùn)高，是彌補(bǔ)土地儲(chǔ)備的主要泉源。自2016年下半年最先，龍光地產(chǎn)便將舊改作為拿地的主要方式之一，同年便拿下了寶安塘尾匯利五金廠、新興紙業(yè)廠區(qū)、福田向福倉(cāng)儲(chǔ)大廈等更新項(xiàng)目。停止2019年6月30日，龍光地產(chǎn)在10個(gè)都會(huì)拓展了共計(jì)62個(gè)都會(huì)更新項(xiàng)目，可轉(zhuǎn)化土儲(chǔ)面積1877萬(wàn)平方米，貨值跨越3250億元。

從項(xiàng)目區(qū)域漫衍上看，龍光地產(chǎn)的都會(huì)更新項(xiàng)目90%以上位于粵港澳大灣區(qū)，在項(xiàng)目革新性子上，有2600億元貨值結(jié)構(gòu)在深圳、惠州、東莞、珠海等可自主革新的都會(huì)，占比達(dá)80%，轉(zhuǎn)化能力較強(qiáng)，如珠海的玖龍匯以及佛山的禪城綠島湖項(xiàng)目，從拿地到入市銷(xiāo)售僅用了一年半時(shí)間。

2019年上半年都會(huì)更新?tīng)I(yíng)業(yè)為龍光地產(chǎn)貢獻(xiàn)了焦點(diǎn)凈利潤(rùn)18億元，未來(lái)幾年，龍光地產(chǎn)還會(huì)有多個(gè)孵化中的都會(huì)更新項(xiàng)目可轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售，成為其新的利潤(rùn)增進(jìn)點(diǎn)。

三、財(cái)政穩(wěn)健優(yōu)異

1、盈利水平領(lǐng)跑行業(yè)

龍光地產(chǎn)2017年提出“未來(lái)三到五年成為粵港澳大灣區(qū)龍頭房企，焦點(diǎn)利潤(rùn)要進(jìn)入行業(yè)前十”的目的，從近兩年利潤(rùn)顯示來(lái)看，龍光具備優(yōu)越的盈利能力。

2019年上半年，公司的毛利潤(rùn)為93.9億元，凈利潤(rùn)為52.9億元，毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率分別為34.8%、19.6%，其盈利水平高于行業(yè)內(nèi)多個(gè)規(guī)模是其兩倍以上的房企。

2、信用評(píng)級(jí)提升，融資成本較低

2019年8月、9月，標(biāo)普和惠譽(yù)分別將龍光地產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)上升至“BB”，展望穩(wěn)固。其盈利能力和穩(wěn)健的財(cái)政狀況得到了資本市場(chǎng)的認(rèn)可。財(cái)政穩(wěn)健，助力龍光低成本融資。2019上半年，龍光平均融資成本為6.1%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。今年1月6日，龍光樂(lè)成刊行2020年首期公司債券，刊行規(guī)模為人民幣10億元，債券為期五年，票面年利率為4.8%，創(chuàng)下公司近三年發(fā)債利率最低紀(jì)錄；1月8日，公司又完成刊行3億美元2025年到期優(yōu)先票據(jù)，票面年利率5.75%，創(chuàng)下近期民營(yíng)內(nèi)房股同評(píng)級(jí)債券刊行利率最低紀(jì)錄。龍光地產(chǎn)的融資成本之低，在民營(yíng)房企中顯示頗為搶眼。

3、短期償債無(wú)壓力，凈欠債率水平較低

在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，龍光地產(chǎn)始終堅(jiān)持審慎的財(cái)政計(jì)謀，致力于維持穩(wěn)健的債務(wù)水平。停止到2019年6月尾，龍光地產(chǎn)在手現(xiàn)金為383.1億元，現(xiàn)金短債比超2倍，貨幣資金完全籠罩短期有息欠債，短期內(nèi)無(wú)償債壓力。公司的凈欠債率為65.4%，與2018年YH50的平均欠債率相比，公司的杠桿率處于較低位置。