網(wǎng)賺賺錢項(xiàng)目,恒大事件啟示：如何通過財(cái)報(bào)理解地產(chǎn)？

摘要： 昨天我們公布了每周商業(yè)大事快評(píng)的文章。有同硯就在咱們的民眾號(hào)后臺(tái)留言，問，恒大的事怎么看。確實(shí)，恒大，這幾天被一個(gè)撒播的文件推到了風(fēng)口浪尖。恒大也對(duì)此做了緊要回應(yīng)，稱聽說的相關(guān)文件...

昨天我們公布了每周商業(yè)大事快評(píng)的文章。

有同硯就在咱們的民眾號(hào)后臺(tái)留言，問，恒大的事怎么看。

確實(shí)，恒大，這幾天被一個(gè)撒播的文件推到了風(fēng)口浪尖。

恒大也對(duì)此做了緊要回應(yīng)，稱聽說的相關(guān)文件和截圖是憑空捏造、純屬中傷，對(duì)公司造成嚴(yán)重的商譽(yù)損害，現(xiàn)在恒大已向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，堅(jiān)決用法律武器維護(hù)公司合法權(quán)益。

這件事熱度很高，傳言也許多。

我之以是沒有在昨天一周商業(yè)大事快評(píng)中提，一方面以為這件事的是非對(duì)錯(cuò)，既然已經(jīng)報(bào)警，就交給警方好了。

另一方面以為這種關(guān)于現(xiàn)金流的話題，作為非財(cái)政專業(yè)身世的我，也不夠?qū)I(yè)。

但照樣有同硯問我怎么看。

于是，我特意請(qǐng)教了財(cái)政專家閆靜先生，請(qǐng)她分享下，基于財(cái)報(bào)這樣的公然數(shù)據(jù)，能否明白房地產(chǎn)行業(yè)一些商業(yè)邏輯。

閆靜先生延續(xù)九年任職于惠普、安捷倫等全球500強(qiáng)企業(yè)，擔(dān)任多年資深財(cái)政經(jīng)理，具有厚實(shí)的財(cái)政管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)財(cái)政理論在企業(yè)中的現(xiàn)實(shí)運(yùn)作有著透徹的洞察。

閆靜先生在認(rèn)真研讀恒大、萬(wàn)科的公然財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)后，回覆了讀者體貼的問題。

下面，我就把閆靜先生的回覆分享給你，希望對(duì)你有所啟發(fā)。

1.銷售收入、毛利率、凈利率

財(cái)政是商業(yè)的語(yǔ)言。

財(cái)報(bào)就是許多公司，尤其是上市公司配合的語(yǔ)言。

我們通過財(cái)報(bào)可以明白一個(gè)行業(yè)，一家公司底層的商業(yè)邏輯。

就好比今天，我們想實(shí)驗(yàn)通過財(cái)報(bào)明白房地產(chǎn)行業(yè)，明白恒大。

若何做？

先從一些要害詞匯提及。

銷售收入。

也叫營(yíng)業(yè)收入或者謀劃收入，就是企業(yè)通過銷售商品或者服務(wù)所獲得的收入。

毛利率。

毛利率的計(jì)算公式是毛利除以銷售收入。

而毛利就是收入減去成本的剩余。

凈利率。

凈利率的計(jì)算公式是凈利潤(rùn)除以銷售收入。

而凈利是在毛利基礎(chǔ)上再扣除其他種種用度的剩余。

那通過這三個(gè)財(cái)報(bào)要害詞，我們可以看出什么？

就以恒大為例。

2019年恒大的銷售收入為4775億元，其中毛利率27.8%，凈利率為7.02%。

單看一家公司可能無(wú)法知道數(shù)據(jù)能說明什么。

那我們把這個(gè)數(shù)據(jù)與同是地產(chǎn)行業(yè)的萬(wàn)科做個(gè)對(duì)比。

2019年萬(wàn)科的銷售收入為3678億元，其中毛利率36.3%，凈利率為14.99%。

經(jīng)由對(duì)比我們發(fā)現(xiàn)，恒大的銷售收入凌駕萬(wàn)科很大，然則毛利率和凈利率都低于萬(wàn)科。

以是，相對(duì)于萬(wàn)科，恒大是低毛利增進(jìn)。

2.財(cái)政用度

領(lǐng)會(huì)了銷售收入、毛利率、凈利率這些觀點(diǎn)。

你可能會(huì)問，為什么相對(duì)于萬(wàn)科，恒大的凈利率低那么多呢？

這可能和恒大的財(cái)政用度占比高有關(guān)。

我們先說，什么是財(cái)政用度。

財(cái)政用度是指企業(yè)為召募生產(chǎn)謀劃所需資金而發(fā)生的用度。

詳細(xì)項(xiàng)目有：利息凈支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等。

以是財(cái)政用度占比就是財(cái)政用度除以整個(gè)銷售收入的比值。

那么2019年，恒大的財(cái)政用度占比是多少呢？

4.8%。

可能你對(duì)這個(gè)數(shù)字沒有什么觀點(diǎn)，那么把他折算成人民幣，也就是恒大在這上面也許花了229億。（4775*0.048 =229億） 

而對(duì)比2019年的萬(wàn)科只有1.6%的數(shù)據(jù)，也就是58億（3678*0.016=58億）。

你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，恒大的財(cái)政用度占比確實(shí)有點(diǎn)高。

3.有息資產(chǎn)欠債率

那為什么恒大會(huì)在財(cái)政用度上花這么多錢？

很可能，其中一個(gè)緣故原由是恒大的有息欠債比較多。

什么叫有息欠債？

有息欠債就是需要付利息的欠債，好比短期乞貸，長(zhǎng)期乞貸，應(yīng)付債券。

而有息資產(chǎn)欠債率就是有息欠債除以總資產(chǎn)。

那2019年，恒大的有息資產(chǎn)欠債率是多少呢？

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36%。

也就是說，恒大的總資產(chǎn)里有36%的資產(chǎn)是需要付利息的。

那萬(wàn)科呢？

2019年，萬(wàn)科的有息資產(chǎn)欠債率是15%。

以是，這也就注釋了，為什么恒大的財(cái)政用度要高于萬(wàn)科，由于有息資產(chǎn)欠債率高。

這是恒大財(cái)政用度高的一個(gè)緣故原由。

4.首付分期

房地產(chǎn)公司有一個(gè)主要的融資渠道，就是預(yù)收賬款。

恒大有息欠債高，可能另有一個(gè)緣故原由就是房地產(chǎn)行業(yè)接納的首付分期銷售策略，導(dǎo)致預(yù)收賬款不足。

什么叫首付分期？

好比100萬(wàn)的屋子，3成首付，買房者要付30萬(wàn)。

然則短時(shí)間內(nèi)拿不出這筆錢，那么有些開發(fā)商就會(huì)和購(gòu)房者簽訂個(gè)首付分期協(xié)議，只需要購(gòu)房者先付好比10萬(wàn)，后面20萬(wàn)2年內(nèi)還清即可。

我們刨除壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，這種首付分期許多開發(fā)商都是給購(gòu)房者免息的。

然則前面提到，開發(fā)商的錢是有成本的，也就是有利息的。

這樣也就同樣會(huì)導(dǎo)致財(cái)政用度高。

這可能也是恒大財(cái)政用度較高的另一個(gè)緣故原由。

5.凈現(xiàn)金

說完了前面幾個(gè)基礎(chǔ)觀點(diǎn)，研究一家公司，財(cái)報(bào)中另有一個(gè)非常主要的觀點(diǎn)，那就是，凈現(xiàn)金。

什么是凈現(xiàn)金？

凈現(xiàn)金是存量觀點(diǎn)，就是拿現(xiàn)金減去短期乞貸的剩余。

那什么是短期乞貸呢？

短期乞貸是指12個(gè)月內(nèi)要送還的乞貸，固然另有一種情形，若是是長(zhǎng)期乞貸，然則現(xiàn)在已經(jīng)到了最后一年了，那他也到了12個(gè)月內(nèi)，那這也屬于短期乞貸。

萬(wàn)科19年的凈現(xiàn)金是1508億。

那19年恒大的凈現(xiàn)金是多少呢？

負(fù)2221億元。

是的，你沒看錯(cuò)。確實(shí)是負(fù)的。

但這種負(fù)值不意味著恒大資金鏈就斷了，恒大可以通過銷售收入的回款，把資金周轉(zhuǎn)起來。

這就是凈現(xiàn)金的觀點(diǎn)。

通過這幾個(gè)在財(cái)政報(bào)表里基本的財(cái)政觀點(diǎn)，就以恒大為例，我們通過財(cái)報(bào)能看出什么？

我們明白了，相對(duì)于其他地產(chǎn)公司，恒大選擇了一個(gè)低毛利、高財(cái)政用度謀劃模式。

由于低毛利，恒大才氣獲得更高速的生長(zhǎng)，更大的擴(kuò)展。

由于肯付財(cái)政用度，恒大才氣拿到更多的錢，投入到更多項(xiàng)目中去。

這是恒大選擇的謀劃方式、商業(yè)模式。

這個(gè)模式的焦點(diǎn)就是，要一直保持有足夠的資金來周轉(zhuǎn)。

6.恒大再次發(fā)聲

那恒大有足夠的資金嗎？

繼24日晚揭曉嚴(yán)正聲明后，9月25日晚中國(guó)恒大（3333.HK）再次公布通告，力證公司穩(wěn)健謀劃，銷售回款優(yōu)越。

通告顯示：

1、停止2020年9月24日，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售人民幣5049億元，同比增進(jìn)11.4%；銷售回款人民幣4521億元，同比增進(jìn)51.3%。停止2020年6月30日，現(xiàn)金余額人民幣2046億元。

2、自2020年9月3日起，公司推出天下樓盤大優(yōu)惠，計(jì)劃在2020年9月、10月兩個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)人民幣2000億元銷售。

3、天下在建項(xiàng)目共866個(gè)，均在正常開工建設(shè)。

4、今年3月31日起，公司最先堅(jiān)定不移實(shí)行‘高增進(jìn)、控規(guī)模、降欠債’的三年生長(zhǎng)戰(zhàn)略，即實(shí)現(xiàn)銷售高增進(jìn)，土地儲(chǔ)備規(guī)模嚴(yán)格控制，有息欠債力爭(zhēng)每年下降人民幣1500億元。

停止2020年9月24日，公司有息欠債較2020年3月末已下降約人民幣534億元，融資成本下降2.24個(gè)百分點(diǎn)，提前送還2020年9月25日以后到期乞貸人民幣435億元，各項(xiàng)降欠債成效努力顯著。

5、公司建立24年來，共計(jì)乞貸20523筆，從未泛起利息晚付、本金逾期送還的情形。

祝福恒大。

最后的話

今天，財(cái)政專家閆靜先生，通過上市公司的公然財(cái)報(bào)，剖析了一家公司的底層商業(yè)邏輯。

謝謝閆靜先生。

希望你能通過這樣的方式，用財(cái)報(bào)這種上市公司配合的語(yǔ)言，去領(lǐng)會(huì)剖析你感興趣的公司。

最后，我想順便說說我對(duì)用杠桿使用資金的明白。

確實(shí)，杠桿在市場(chǎng)環(huán)境好，穩(wěn)步增進(jìn)的時(shí)刻能給企業(yè)帶來很大的助力。

然則，這也會(huì)隱藏一種風(fēng)險(xiǎn)，那就是一旦現(xiàn)金流泛起問題，這種杠桿也會(huì)加速、放大這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

以是說，商業(yè)天下里沒有完善的商業(yè)模式，若是你經(jīng)由權(quán)衡后，選擇了這種高杠桿的商業(yè)模式，那么一定要做好風(fēng)險(xiǎn)管控，做好對(duì)沖。

否則，最終，很有可能想通過杠桿放大收益、加速增進(jìn)，最后卻落得個(gè)被杠桿加速消亡。

切記，切記，切記。

與你共勉。