摘要：
若是說今年3月，萬科的養(yǎng)豬事業(yè)已經(jīng)順?biāo)靻恿说脑?，那么現(xiàn)在可能已有豬出欄了。養(yǎng)豬的生意就是這么著實，200多天的時間，就能見到成效，也難怪會有媒體提問萬科董事會主席郁亮，“進入養(yǎng)豬... 
若是說今年3月，萬科的養(yǎng)豬事業(yè)已經(jīng)順?biāo)靻恿说脑?，那么現(xiàn)在可能已有豬出欄了。養(yǎng)豬的生意就是這么著實，200多天的時間，就能見到成效，也難怪會有媒體提問萬科董事會主席郁亮，“進入養(yǎng)豬行業(yè)，是不是由于‘豬肥房瘦’？”
相比起來，長租公寓作為萬科堅持了近15年的營業(yè)，始終倘佯在“養(yǎng)不肥”的問題上?？巳?，萬科泊寓還由于團體土地租賃項目延期交付被質(zhì)疑模式受到挑戰(zhàn)。以是，為什么萬科花了這么多心血、人力和資源的長租公寓，卻“養(yǎng)不肥”呢？
早在2017年，大量房企擠入長租公寓市場之際，就有行業(yè)看法以為，房企的人力成本較高，因此現(xiàn)階段進入長租公寓市場不太可能獲得很好的回報，第一階段只能是擴展虧損期。一語成讖，后續(xù)房企的陸續(xù)退場，也是由于無法再接受長租公寓擴張帶來的連續(xù)虧損。
一方面，與長租公寓降生的時機有關(guān)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時代特征日趨顯著，高歌猛進的時代正在遠(yuǎn)去，行業(yè)生長的決議性因素，從土地盈利到金融盈利，現(xiàn)在到了治理盈利時代。存量時代，不少房企將長租公寓視為能夠在中歷久實現(xiàn)資源回爐的“利器”，然則沒想到的是，在打造產(chǎn)物的歷程中一些意外的成本超出了原本的投資測算，例如消防尺度的不確定影響了相關(guān)器械的采購等，自然導(dǎo)致了投資回報周期的拉長。
另一方面，即便是作為房企系頭部品牌的萬科泊寓，也沒有脫節(jié)依賴租金差的盈利模式。以最終被叫停的萬科萬村設(shè)計為例，那時有租客質(zhì)疑萬村設(shè)計利用舊改漲租，但隨即萬科就宣布，革新后的房租漲幅以及給城中村村民開出的房租漲幅是一致的。也就是說，萬科仍以租金差獲取收益，一旦限制租金漲幅后收益率也將大幅下降。
此外，據(jù)看法地產(chǎn)網(wǎng)報道，在2014年宣布轉(zhuǎn)型后，2015-2017年，萬科主營營業(yè)中來自房地產(chǎn)結(jié)算收入占比達(dá)在96%-97%之間，至2018年上半年降至95%。但從年復(fù)合增長率看，房地產(chǎn)結(jié)算收入約為10.68%，物業(yè)治理收入到達(dá)55%；其它營業(yè)則僅為7.9%，顯示新營業(yè)整體創(chuàng)收能力仍較弱。而長租公寓又是新營業(yè)中的一個小分支，以是在萬科的整體營收數(shù)據(jù)中占比大致是“九牛一毛”。
而這就是萬科泊寓一直未能如期望“長肥”的主要原因之一，“油水少”。當(dāng)一個新項目需要在規(guī)模上迅速膨脹，然則卻不能通過合適的盈利模式吸收足夠的“油水”，實現(xiàn)自力生長，那么它就很難做大。固然，這個問題不僅僅存在于萬科，房企系甚至是整個行業(yè)現(xiàn)在能脫節(jié)這個生長桎梏的品牌照樣鳳毛麟角。
暫時拋開“油水少”這一點長租公寓自身不足不談，萬科對長租公寓“喂糧”照樣十分上心的。無論是資源糧照樣物業(yè)糧，固然，這也是萬科及其他房產(chǎn)系長租公寓的主力優(yōu)勢之一。問題是，體貼則亂，資源無疑都是優(yōu)質(zhì)的，若何實現(xiàn)最佳資源配置才是最要害的。一旦失足，就造成了“喂錯糧”，最終只能以“斷舍離”收場。
在資源糧方面，萬科對長租公寓營業(yè)絲毫不小氣。2018年8月，萬科分期刊行了80億元住房租賃專項公司債券。要知道，彼時并沒有房企曾刊行過云云大額的債券以支持長租公寓營業(yè)的生長。這也看得出，萬科在以全力推進長租公寓營業(yè)的生長。
在物業(yè)糧方面，萬科的大要偏向是對的，但其中出了一些破綻。好比，被叫停的萬村設(shè)計和傳出租率并不理想的全矜持項目翡翠書院。
在入局城中村革新之前的萬科，看重的是深圳60%的人口住在1044個城中村中，租賃住房約占總租賃住房的70%。3個數(shù)字就點明城中村市場的體量之大，以是萬科的“夢想革新家”，原萬科南方區(qū)域事業(yè)團體首席執(zhí)行官張紀(jì)文推出了萬村設(shè)計，一心想要為無數(shù)深漂點燃萬村的燈火。
可是萬村啟動規(guī)模擴張后，各路資源也敏捷進入城中村，革新所帶來的租金上漲和原有租戶之間的矛盾卻愈演愈烈，并最終爆發(fā)在富士康員工6月份拋出的一封公然信中。只管萬科很快做出了回應(yīng)，并拋出一組相對數(shù)據(jù)，證實革新前后的單間租金價錢處于一致區(qū)間。然則這項設(shè)計終究是被萬科以“收斂”的行動收了場，并放棄了部門已簽約但尚未內(nèi)部革新的“農(nóng)民房”房源。據(jù)《地產(chǎn)雜志》報道，一些業(yè)內(nèi)人士剖析，萬科為此要支付高達(dá)1.2億元的違約金。
不僅僅云云，前不久也有新聞傳出萬科矜持租賃項目翡翠書院的出租率和回報率并不理想。不外，對此萬科沒有做出回應(yīng)，以是新聞?wù)婕傩杂写甲C?？墒?，不容忽視的一點是，萬科在給長租公寓“喂糧”的歷程中泛起了一點誤差，就造成了不小的損失。以是萬科在面臨當(dāng)下正在全力做的團體土地長租公寓項目，也要鄭重而行，吸收萬村設(shè)計的教訓(xùn)。
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不外，只管萬科在“喂養(yǎng)”長租公寓的門路上，出了些差池，然則履歷了15年的發(fā)展，萬科泊寓雖然沒被“養(yǎng)肥”，然則也不消瘦。
據(jù)萬科長租公寓BU首席合伙人兼總經(jīng)理胡冬華克日示意，住手現(xiàn)在萬科累計已開業(yè)泊寓13萬間，在租客戶超15萬，累計服務(wù)40萬客戶。詳細(xì)到謀劃數(shù)字的顯示，泊寓上半年營收10.5億元，整體出租率94%，續(xù)租率55%。憑據(jù)克而瑞公布的《2020上半年房企長租公寓規(guī)模排行榜》顯示，萬科泊寓以治理規(guī)模185000+間的規(guī)模名列榜首，仍然保持領(lǐng)先優(yōu)勢。
而且作為房企選手，萬科們擁有成熟的開發(fā)鏈條，對硬件的革新與投入擁有先天的優(yōu)勢。相比之下，基金身世的運營商則會思量中歷久的收益，使之在開發(fā)運營歷程中加倍注重品質(zhì)，在中歷久的治理、服務(wù)上有優(yōu)勢。
在一些資源機構(gòu)看來，房企系長租公寓最大的優(yōu)勢是母公司的資源實力和依托母公司信用而獲得的超低融資成本。超低的融資成本決議了房企可以接受相對低的回報，在房源上有很強的競價優(yōu)勢。
只不外，房企的優(yōu)勢使用不當(dāng)，也有可能轉(zhuǎn)變?yōu)榱觿荨?/strong>以產(chǎn)物品質(zhì)為例，一些創(chuàng)業(yè)系品牌會在思量雅觀和實用性的同時，緊摳預(yù)算；然則房企系會根據(jù)之前對衡宇產(chǎn)物精裝修的尺度舉行計劃，其成本比其他派系的公寓品牌會凌駕不少，投資回報率自然會受到影響。而若何讓這些優(yōu)勢順?biāo)彀l(fā)揮作用，將會成為長租公寓“養(yǎng)不肥”的破局要害。
回歸本質(zhì)，長租公寓是一樁“細(xì)水長流”的生意。在漫長的周期中，五大派系的品牌就像是螞蟻遷居一樣，完成了行業(yè)從0到1的建設(shè)歷程。固然，少不了那些趁著行業(yè)狂飆之際，只體貼盈虧，甚至不在乎對錯與道德的玩家。然則能夠在市場上留到最后的一定是那些能夠打造讓人贊美的高品質(zhì)租賃住房產(chǎn)物的企業(yè)。以是，房企系作為承載著行業(yè)諸多美妙期盼的派系之一，或許應(yīng)該有更為深度的思索。
1#
移交物業(yè)，把不多的食物放進“小盤子”
若是將長租公寓的營收數(shù)字放在上市房企母體的財務(wù)報告中來看，微不足道。然則對于這些房企旗下的物業(yè)治理公司而言，就像是將原本不多的食物從大鍋放入了“小盤子”，更為可觀。一些業(yè)內(nèi)人士示意，由于住宅矜持比例崎嶇被作為開發(fā)商拍賣土地的競價條件之后，這些房企手中矜持的房源越來越多。自有的物業(yè)公司就成了承接這些房源的最佳選擇。將長租公寓營業(yè)移交物業(yè)，一方面能夠減輕上市房企在業(yè)績會上的壓力，另一方面也能讓長租公寓的生長速度放慢，穩(wěn)步前行。近年來這樣做的房企并不少，朗詩將朗詩寓剝離了上市主體，碧桂園將長租公寓營業(yè)單獨劃分至碧桂園文商旅團體內(nèi)。
2#
優(yōu)化商業(yè)模式，主攻差別品類的住宿產(chǎn)物
不僅僅是房企系品牌，對于五大派系而言，商業(yè)模式都是亟需優(yōu)化的要害。單純的依賴租金差，那么即便是家大業(yè)大如萬科，也無法逆轉(zhuǎn)萬村設(shè)計以暫時住手的行動了結(jié)。這一點，實在已經(jīng)有些品牌找出了一些新的玩法，如主攻差別品類的住宿產(chǎn)物，助力改變單一的盈利模式。好比通過打造大型租賃社區(qū)，長租公寓企業(yè)可以從中獲取社區(qū)歷久運營的營收、公共空間的運營營收以及承載流動所帶來的異業(yè)互助收入等等。
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分食政策性租賃住房的蛋糕
政策性租賃住房是近年來國家在住房租賃生長的重點，以是房企在差別城市結(jié)構(gòu)長租公寓營業(yè)時，應(yīng)充實掌握當(dāng)?shù)卣邔?dǎo)向，依所在城市住房租賃市場生長特色天真制訂計謀。順應(yīng)當(dāng)?shù)卣邔?dǎo)向既可享受政策傾斜盈利，也說明當(dāng)?shù)貙δ愁惍a(chǎn)物的需求較興旺，可以實現(xiàn)分食政策性租賃住房蛋糕的目的。如杭州支持人才專項租賃住房(人才公寓)的建設(shè)，北京支持租賃型職工團體宿舍(藍(lán)領(lǐng)公寓)的建設(shè)，深圳支持城中村存量衡宇開展規(guī)?；赓U營業(yè)等。不僅是萬科泊寓、龍湖冠寓、朗詩寓及旭輝領(lǐng)寓等均較早結(jié)構(gòu)政企資源，睜開公租房、人才公寓的互助，互助落地如萬科閔房泊寓疏影店、重慶龍湖冠寓嘉陵大廈等項目。
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挺過“小年”的難關(guān)
受到疫情的影響，這一年對于許多行業(yè)而言都是“小年”，都需要鄭重前行，作為與民生聯(lián)系最為親切的長租公寓更是云云。
只管接連有長租公寓品牌倒下或者跑路，但長租公寓自己很難說有“原罪”。有統(tǒng)計顯示，中國的住房租賃市場是一個服務(wù)跨越2億人口、年租金規(guī)模過萬億元的市場。面臨這樣一片藍(lán)海，資源的進入是早晚的事情，而隨著租客尤其是年輕租客對于棲身條件的提升，長租公寓的個性化裝修也契合了新的市場訴求。然則，解決了市場的真實痛點，并不意味著它就一定能夠康健生長。眾聲喧囂，最后留下來的才是真正的王者。身處行業(yè)中的企業(yè)需要做的是沉下心，堅持為消費者提供康健的產(chǎn)物和服務(wù)，這才是基本中的基本。對于房企系長租公寓來說，未來勢必會屬于資源雄厚、模式清晰、抗風(fēng)險性強的少數(shù)頭部企業(yè)。
萬科內(nèi)部有一句話叫“當(dāng)好農(nóng)民種好地。做農(nóng)民實在是不需要展望天氣的，一定要把自己的種地能力提高?！?/strong>就像長租公寓的現(xiàn)狀，會有人整天忙著展望天氣，但也有人認(rèn)認(rèn)真真提升種地能力，保持一份啟程之初的正心，帶著品牌走上正道，制止病態(tài)生長，以優(yōu)質(zhì)的運營服務(wù)和產(chǎn)物質(zhì)量換取資源市場和消費者市場的信任。而這，也許就是萬科泊寓們的路，更是無數(shù)的長租公寓企業(yè)所要配合堅持的準(zhǔn)確門路。
