你的房貸，該不該換成LPR？丨只能選1次,公眾號(hào)怎么賺錢

摘要： 昨天最先，問(wèn)房貸的人就顯著多起來(lái)。由于3月1日起，今年1月1日之前買房的同伙，就可以向銀行申請(qǐng)貸款的基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換。但問(wèn)題是：這房貸利率，換照樣不換？詳細(xì)怎么換呢？今天，就這個(gè)問(wèn)題，...

昨天最先，問(wèn)房貸的人就顯著多起來(lái)。由于3月1日起，今年1月1日之前買房的同伙，就可以向銀行申請(qǐng)貸款的基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換。

但問(wèn)題是：這房貸利率，換照樣不換？詳細(xì)怎么換呢？

今天，就這個(gè)問(wèn)題，我們?cè)賮?lái)聊一聊。

先說(shuō)說(shuō)我們的傾向：更建議換成LPR，也就是新的利率計(jì)價(jià)方式。

固然，重點(diǎn)照樣先看我們的剖析邏輯，認(rèn)同了再做決議。

今年的3月到8月時(shí)代，今年之前簽署房貸條約的同伙，有且僅有一次選擇的機(jī)遇。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，有兩個(gè)選項(xiàng)：

1）浮動(dòng)利率：換成LPR計(jì)價(jià)方式，未來(lái)利率會(huì)隨LPR浮動(dòng)；

2）牢固利率，根據(jù)同一個(gè)利率一直執(zhí)行下去。

好比你條約上的房貸利率是4.9%，未來(lái)就一直按4.9%到還完為止。

這里再做個(gè)簡(jiǎn)樸科普，LPR到底是什么？

LPR又叫做“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率”。詳細(xì)到每個(gè)月，由18家專門的銀行劃分報(bào)出自己的貸款利率，然后去掉最高價(jià)和最低價(jià)，剩余16個(gè)利率盤算平均值，就得出了這個(gè)月的LPR，所以是每月浮動(dòng)的。

理解了原理，選擇的焦點(diǎn)邏輯也明確了：你以為在你剩余的貸款限期中，LPR整體會(huì)是上升的，照樣下降的。

以為會(huì)上升，就選牢固利率，不受上漲影響；

以為會(huì)下降，就選LPR，能夠享受下降的實(shí)惠。

仔細(xì)剖析一下，短期來(lái)看，LPR整體下降是對(duì)照明確的；

但歷久來(lái)看，若是你的房貸剩余限期還對(duì)照長(zhǎng)，怎么判斷呢？

我們投研小伙伴也討論了下，以為LPR歷久會(huì)上升的概率不大。

隨著利率市場(chǎng)化，房貸跟市場(chǎng)整體利率的歷久轉(zhuǎn)變偏向，大概率也是相同的。

市場(chǎng)利率要?dú)v久漲：

- 要么海內(nèi)歷久保持超高速增進(jìn)，好比GDP連續(xù)6%+7%+，整個(gè)市場(chǎng)利率自然也會(huì)高，究竟經(jīng)濟(jì)自己增進(jìn)就這么快；

- 或者，海內(nèi)通脹嚴(yán)重，甚至連續(xù)嚴(yán)重。

我以為概率不大。

固然，誰(shuí)也不能完全展望未來(lái)，若是你完全不想接受任何更改，就想鎖定牢固利率，也是可以的。

另外，彌補(bǔ)一句，剩余貸款限期越短、剩余還款本金越小的同伙，這次調(diào)整的差異越小。你可以算算現(xiàn)實(shí)能差的利息費(fèi)用，很可能就沒(méi)那么糾結(jié)了。

邏輯明了了，我們?cè)賮?lái)聊聊更實(shí)操的問(wèn)題。

現(xiàn)在，不少銀行已經(jīng)推出詳細(xì)方案；思量到利便解決，多數(shù)支持網(wǎng)上操作。這些銀行，只要按銀行通知，登錄網(wǎng)銀或手機(jī)銀行，就能完成轉(zhuǎn)換，照樣很利便的。

固然，最穩(wěn)妥的方式，照樣直接打電話咨詢你貸款行的客戶經(jīng)理，領(lǐng)會(huì)詳情。

至于你們體貼的LPR±點(diǎn)利率的詳細(xì)盤算，我們?cè)僖黄鹬炙阋幌隆?/span>

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Step 1：盤算你的現(xiàn)實(shí)貸款利率

再?gòu)?qiáng)調(diào)一次，通常2020年1月1日前簽署的商業(yè)貸款條約，都屬于此次可轉(zhuǎn)換局限。

找到條約上，簽署的現(xiàn)實(shí)貸款利率。

當(dāng)初簽署時(shí)，可能會(huì)有利率折扣、或上浮，算上這部門后所得，就是你的現(xiàn)實(shí)貸款利率。

好比，我的一位同伙，2年前買的房，那時(shí)簽署的「商業(yè)貸款條約」，是央行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打9折。

因此，他現(xiàn)在貸款的現(xiàn)實(shí)利率是：4.9%*0.9=4.41%

Step 2：盤算加/減點(diǎn)

選擇轉(zhuǎn)換后，

你未來(lái)某年的房貸利率 =每年1月1日（或貸款條約對(duì)應(yīng)月）的五年期以上LPR±點(diǎn) 

在這個(gè)公式里，LPR是每年一換的，而加/減點(diǎn)部門，則是牢固的。

盤算也不龐大，把你今年的貸款現(xiàn)實(shí)利率 - 4.8%，就能獲得。 

*4.8%是2019年12月最新宣布的五年以上LPR利率

照樣拿前面誰(shuí)人同伙舉例，4.41%-4.8%=-0.39%，那他的加/減點(diǎn)就是：-39。一個(gè)點(diǎn)即是0.01%。

轉(zhuǎn)換完成后，他今年的貸款利率是穩(wěn)定的。但從2021年起，就會(huì)隨LPR更改，一年變一次。

假設(shè)，2020年12月尾，五年以上的LRP降到了4.7%，那同伙的房貸利率就會(huì)釀成：

4.7%-0.39%=4.31%——較上一年，優(yōu)惠了0.1%。

另外，對(duì)原先條約里，利率有上浮的同伙，也是同樣盤算，只不過(guò)加/減點(diǎn)是正數(shù)。

為了利便人人，替人人算了一下：

記著，加點(diǎn)是牢固的，不影響利率漲跌的走勢(shì)；

選擇LPR計(jì)價(jià)方式，還款利率的漲跌偏向，只跟LPR的漲跌有關(guān)。

Step 3：選擇重新訂價(jià)時(shí)間

另外，有同伙會(huì)問(wèn)，要不要選自己貸款條約日作為重新訂價(jià)的時(shí)間呢？

兩個(gè)選擇，我以為差異不會(huì)很大。若是硬要說(shuō)出點(diǎn)理由，思量短期內(nèi)LPR下降趨勢(shì)對(duì)照確定，可以這樣選：

貸款發(fā)放日是1-2月的，選1月1日；貸款發(fā)放日在3-12月的，選對(duì)月對(duì)日，都能最早最先享受LPR計(jì)價(jià)。

最后，再多強(qiáng)調(diào)幾句。

這次的利率轉(zhuǎn)換，僅限3月1日～8月31日內(nèi)完成解決。這是唯一一次機(jī)遇，錯(cuò)過(guò)了就得保持牢固利率，到貸款還完了。 

此次調(diào)整，僅針對(duì)商業(yè)貸款，若是是純公積金貸款，就無(wú)需更改；若是是商業(yè)貸款+公積金的夾雜貸款，也只能調(diào)整商業(yè)貸款部門。